Een leefbaar Hoograven bestaat niet enkel uit woningen

Ik vind het prettig te wonen in een wijk waar niet alleen maar gewoond wordt. Toch worden ook in Hoograven steeds meer bedrijfspanden omgebouwd tot woningen. Dat is ook in lijn met het beleid van de gemeente Utrecht. Volgens mij zou het goed zijn om als gemeente ook oog te hebben voor de diversiteit in de wijk en daar bij bouwaanvragen rekening mee te houden.

De waarde van een diverse wijk

Kapper Els Haar zaak op de hoek van Julianaweg en de Karperstraat

Voor de vakantie schreef ik al een blog voor de vakantie over het verschil in bedrijvigheid tussen oud en nieuw Hoograven. Mij belangrijkste conclusie was dat het goed was dat als in een wijk een afwisseling is tussen wonen en werken. Ik zat na te denken waarom ik die bedrijvigheid in de wijk zo belangrijk vind. Maar uiteindelijk is dat wat een stad de stad maakt. Woonwijken vind je ook in Nieuwegein, Houten en IJsselstein (en Leidsche Rijn), maar de nabijheid van stedelijke voorzieningen is de reden dat je in de stad blijft wonen.

Juist de oude bebouwing van Jutphaas springt er in Nieuwegein uit

Sterker nog. Als ik door Nieuwegein rij (en in deze Coronatijd heb ik dat een aantal keer gedaan), valt op dat de woningen soms best mooi gesitueerd zijn. Maar Nieuwegein pas echt begint te leven als je bij de oudere kernen (Jutphaas en Vreeswijk) komt. Opeens zijn daar een diverse pallet aan voorzieningen. En is er opeens een restaurant of café, die er soms al eeuwenlang zit.

En natuurlijk ligt Hoograven al dicht bij de binnenstad waar veel voorzieningen zijn te vinden en heeft de wijk niet de allure van de Biltstraat of Nachtegaalstraat. Maar als de wijk iets van stedelijkheid kan bieden is dat wel mooi. Oud Hoograven kan dat ook nog een beetje. En de ruimte die de oude bedrijfspanden in oud Hoograven biedt, kan ervoor zorgen dat meer stedelijkheid de wijk in komt. Rotsoord laat op dit moment in het noordelijkste puntje van de wijk zien dat stedelijke voorzieningen succesvol kunnen zijn. Het zou mooi zijn als dat verder in de wijk deze ontwikkeling zich voortzet.

Bedrijfspanden worden omgebouwd tot woningen

Voormalige locatie van Bar Hoograven. Hier zijn nu meerdere appartementen gevestigd

Maar dan moet die ruimte er wel zijn. Op dit moment wordt als een bedrijf er mee stopt, ook vaak het pand verkocht. Dan gaat het naar de hoogste bieder. En om deze investering rendabel te maken is de meest eenvoudige weg om het pand om te bouwen naar woningen. Dat is wat plaatsvond bij bar Hoograven, bij bakkerij Bleij, bij de garageboxen aan de Duurstedelaan, maar ook bijvoorbeeld bij de scholen aan de Jan van Arkelstraat en Hooft Graaflandstraat.

En dat zorgt er niet alleen voor dat Hoograven weer een beetje eentoniger wordt, maar ook dat de kans kleiner wordt dat Hoograven zich verder kan ontwikkelen. De afgelopen decennia ziet de gemeente echter als haar primaire taak om te zorgen voor voldoende nieuwe woningen, liefst binnen de bestaande stad. En stimuleert de omzetting van bedrijfspanden naar woningen. Gezien de constant stijgende huizenprijzen is dat ook een terechte overweging. Maar toch past daar wel een nuance. Mensen moeten ook kunnen werken en recreëren. Door de klimaatcrisis willen we dat men dichter bij het werk gaat wonen, om de reisbewegingen te verminderen. Dan moet daar wel ruimte voor zijn.

Ik ga niet pleiten voor een grote verschuivingen of om bijvoorbeeld in het kader van wijkeconomieprogramma’s subsidies te geven aan startende ondernemers. Maar gewoon terughoudend te zijn bij het accepteren van omzettingen van bedrijfsgebouwen naar woningen. Eenmaal naar woningen omgebouwde panden komen nooit meer beschikbaar als bedrijfspand. Door als gemeente terughoudend te zijn met het accepteren van omzettingen, en daar langere tijd aan vast te houden, wordt het voor pand-eigenaren echter aantrekkelijker om de panden voor een lagere huur te verhuren, waardoor ook meer innovatieve plannen een kans krijgen.

Bieden de garages in nieuw Hoograven een kans?

Nu is de bedrijvigheid in Nieuw Hoograven beperkt tot de winkelcentra. Dat zorgt niet voor een afwisselend straatbeeld. Maar toen ik rondliep door dat deel van de wijk viel het me op hoeveel garages er zijn. Bijvoorbeeld onder de flats van het Tolsteegplantsoen, maar ook aan de Safierlaan en Opaalweg. En doordat deze allemaal op ooghoogte staan, kijk je in de praktijk vaak tegen gesloten, stalen deuren aan.

Zouden deze garages niet ook om te bouwen zijn naar (horeca)bedrijfjes? Waardoor de deuren opengaan, de wijk minder gesloten oogt, en er meer te beleven valt in de wijk. 

Ik weet ook wel dat daar kanttekeningen bij te zetten zijn. Zo bestaat het risico dat hier zich bijvoorbeeld overlastgevende horeca gaat vestigen. Op een Sisallounge, die hangjongeren uit de hele wijk aantrekt zit niemand te wachten. Maar er is meer mogelijk. Zeker bij het Tolsteegplantsoen kan ik me voorstellen dat er behoefte kan zijn aan een goed koffie en lunchzaakje. Zeker als we met elkaar meer gaan thuiswerken.

Maar wat moet er dan komen?

Wat ik lastig vind van het voorgaande is om een beeld te hebben voor welke bedrijvigheid hier dan moet komen. Dat de beschikbare ruimte niet automatisch gevuld wordt, laat het terug gebouwde fabriekje in Rotsoord zien, die nog steeds leeg staat. En het lijkt me ook niet de bedoeling dat er alleen maar horeca komt. De beschikbare markt daarvoor is eindig.

De geschiedenis van de Vaartsche Rijnzone laat zien dat het ook heel prettig is dat veel soorten bedrijvigheid uit de wijk is verdwenen. De protesten bij de aangekondigde komst van wateraannemer naar het BEFU-terrein laten zien dat dat soort ontwikkelingen ook niet meer gewenst zijn.

En ik realiseer me dat de wereld sinds de jaren ’60 veranderd is. Waren er voor kleine winkeliers toen nog voldoende mogelijkheden om een goed inkomen te verdien. Nu door de schaalvergrotingen en de verkoop via internet is dat veel lastiger.

Maar aan de andere kant denk ik dat het lang geleden is dat er zoveel gewerkt is in Hoograven als de afgelopen maanden. Al die mensen die door de Covid-lockdown gedwongen waren thuis te werken. En de verwachting is dat deels blijvend zal zijn. Dat zal nieuwe kansen opleveren voor bedrijfjes die daarin kunnen ondersteunen.  

Tenslotte werken er natuurlijk al veel mensen in de wijk. En dat zijn lang niet allemaal winkeliers. Een onderzoek naar en onder wijkondernemers in opdracht van platform 31 uit 2012 geeft een mooi overzicht van de verschillende soorten ondernemers in een wijk, en de eisen die ze stellen aan hun werkklimaat.

overzicht van verschillende typen ondernemers in de buurt (c) NICIS

Wat mij echter opviel is dat een bedrijf in een wijk vaak niet buurtgericht is (behalve de nieuwe winkeliers en buurtondernemers, die vaak eindproducten wegzetten), maar er terecht gekomen omdat ze er toevallig al wonen. Veel bedrijven doen ook weinig met de buurt. Simpelweg omdat hun werkgebied veel groter is dan de wijk. Op zich is dat ook niet bezwaarlijk. Ze zorgen er wel voor dat er draagvlak is voor andere voorzieningen in de wijk.

Als ze op zoek gaan naar een nieuw bedrijfspand is niet zozeer de locatie belangrijk maar eerder de kenmerken van het pand. Alleen voor bedrijven die iets verkopen is de buurt belangrijk. Echter dat betekent op zijn minst dat je ruimte beschikbaar moet hebben.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s